Риски, связанные с приобретением залогового имущества.

В настоящее время покупка залоговой недвижимости, явление достаточно распространенное как в отношении жилья, так и коммерческих объектов.

По сути, залог – это способ обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором. Залогодержателями могут не только банки, но и иные юридические и физические лица. Залогодержатель имеет преимущество перед другими кредиторами должника-залогодателя.

Основным преимуществом покупки залогового имущества является его сниженная стоимость. Как правило, разница в стоимости залогового имущества и имущества без обременений составляет порядка 20%, что в отношении недвижимости может составить солидную сумму.

Кроме того, действующим гражданским законодательством предусматривается такое понятие, как защита прав добросовестного приобретателя.

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества имеет место в случае признания недействительной сделки по отчуждению имущества (купли-продажи, мены, дарения и др.).

Однако, не редко добросовестным приобретателям не удается отстоять свои права на имущество в судебном порядке.

Рассмотрим подводные камни приобретения залоговой недвижимости на реальных примерах.

Пример 1.

Гражданин «А» (покупатель) приобрел у гражданина «Б» (продавец) квартиру, находящуюся в залоге у Банка.

При участии частного судебного исполнителя по всем правилам был заключен договор купли-продажи, подписан акт приема-передачи недвижимости, денежные средства за квартиру внесены в Банк.

В соответствии со ст.118 ГК РК, права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации.

Однако, пока недвижимость находится в залоге с нее невозможно снять обременения, а соответственно нельзя зарегистрировать право собственности на нового владельца в установленном законодательством порядке.

Так, покупателю в регистрации прав на недвижимое имущество было отказано в связи с наличием обременений, в виде ареста, наложенного Постановлением Антикоррупционной службы в рамках уголовного дела, что на наш взгляд противоречит ст.12 Закона о жилищных отношениях, гласящей:

«Право собственности на жилище или его часть возникает по следующим основаниям:

……………

2) совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству Республики Казахстан»

Позднее выяснится, что приговором суда продавец признан виновным в совершении уголовного преступления, с конфискацией имущества. При этом, приобретенная покупателем квартира внесена в перечень конфискованного имущества.

В соответствии со ст.390 УПК РК, при постановлении приговора суд в совещательной комнате разрешает следующие вопросы:

……………

7-1) доказано ли, что имущество подлежит конфискации в соответствии со статьей 48 Уголовного кодекса Республики Казахстан;

В соответствии с п.3 ст.48 УК РК, если конфискация определенного предмета, входящего в имущество, указанное в частях первой и второй настоящей статьи, на момент принятия судом решения о конфискации данного предмета невозможна вследствие его использования, продажи или по иной причине, по решению суда подлежит конфискации денежная сумма, которая соответствует стоимости данного предмета.

Следовательно, недвижимое имущество не могло быть включено в список имущества, подлежащего конфискации.

Однако несмотря на то, что в связи с приобретением «проблемной» квартиры покупатель являлся заинтересованным лицом по уголовному делу, к участию в нем привлечен не был. О конфискации квартиры узнал только после вынесения решения судом первой инстанции, чем нарушены его права и законные интересы. То есть, что вопрос по конфискации имущества рассмотрен судом поверхностно, без учета прав других лиц.

В настоящее время покупателем, как заинтересованным лицом подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по уголовным делам, однако исход дела неизвестен.

Пример 2.

Товариществом с ограниченной ответственностью «А» (покупатель) приобретено у Товарищества «Б» (продавец) залоговое имущество, а именно производственная база, со всем расположенным на ее территории оборудованием.

Стоимость имущества определена в Соглашении о стоимости арестованного имущества должника в рамках исполнительного производства для судебной реализации, заключенного между банком-залогодержателем и самим продавцом, без проведения оценки.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи также заключен с согласия банка-залогодержателя, на основании разрешения на самостоятельную реализацию арестованного имущества, выданного частным судебным исполнителем, при его участии.

Однако, уже после заключения договора купли-продажи и оформления права собственности на недвижимость стало известно, что продавец является должником еще по нескольким исполнительным производствам, которые были проигнорированы частным судебным исполнителем на момент заключения договора.

Взыскатели по данным исполнительным производствам обратились в Специализированный межрайонный административный суд с исками о признании незаконными действий (бездействия) ЧСИ по не уведомлению взыскателей по иным исполнительным производствам в отношении должника (продавца) о возбуждении исполнительного производства, о принятии соглашения об определении стоимости арестованного имущества, о заключении договора купли-продажи, о признании незаконным и отмене разрешения на самостоятельную реализацию арестованного имущества, о применении последствий признания административного акта незаконным.

Иски совершенно справедливо мотивированны тем, что обжалуемые действия ЧСИ проведены без извещения взыскателей, тогда как их исполнительные производства, где продавец проходит в качестве должника были возбуждены ранее заключения договора купли-продажи, и реализация залогового имущества по заниженной на взгляд взыскателей цене не дала возможности последним удовлетворить свои требования за счет реализации имущества.

Исковые требования взыскателей удовлетворены в полном объеме, Судом принято решение применить последствия признания административного акта незаконным, путем признания недействительным договора купли-продажи залогового имущества, заключенного между ЧСИ, продавцом и покупателем с приведением сторон в первоначальное положение.

В последствии указанное решение суда было обжаловано в вышестоящих инстанциях, в том числе в Верховном Суде Республики Казахстан, однако, оставлено без изменений.

В настоящее время стороны приведены в первоначальное положение.

К сожалению, описанные выше случаи не являются единичными.

Резюмируя изложенное, можно утвердительно сказать, что к сделкам с залоговым имуществом нужно относиться с предельной осторожностью. Как минимум проверить продавца на наличие исполнительных производств посредством информационной системы органов исполнительного производства (https://aisoip.adilet.gov.kz/) и наличие судебных дел через Судебный кабинет верховного суда (https://office.sud.kz/).